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如何处理延期交房纠纷?
发布时间:2015-01-08
    (一)出卖人延期交房纠纷的处理
  1.“交付”是指对房屋的转移占有,《合同法》规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物,并转移标的物所有权的义务。对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。故交房仅仅意味着对房屋的移转占有。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要移转房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。出卖人不仅应当在合同约定的期限内将房屋移转给买受人占用,而且还应当将房屋的所有权移转于买受人,否则应承担违约责任。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,出卖人只要在约定的期限内将房屋移转给买受人占用,即“交钥匙”,就应认定出卖人按期履行了“房屋交付使用”的义务。
  2.延期交房的认定
  出卖人不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。但在下列情况下,不构成延期交房:
  (1)因不可抗力对按时交付产生影响。根据《合同法》规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人延期履行后发生不可抗力的,不能免除责任“。但是,出卖人应在合理时间内对买受人及时履行通知义务,否则构成延期交房。
  (2)因重大规划、设计变更对按时交付产生影响。根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及有关法律法规的规定,规划包括用地规划和工程规划
  3.延期交房的法律后果
  (1)买受人的合同解除权
  出卖人延期交房,属于《合同法》规定中“当事人一方延期履行主要债务”的情形,当事人一方延期履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,当事人可以解除合同。
  (2)出卖人支付违约金或者赔偿损失
  按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定,出卖人延期交付使用房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
  
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